Platzt die Blase?

Junge Welt“ vom 21.08.06
Wirtschafts- und Immobilienboom in Osteuropa läßt Preise und Spekulationsgewinne steigen

Laut einer jüngst veröffentlichten Studie der britischen Immobilienagentur Knight Frank verzeichneten die Länder Osteuropas in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres den weltweit höchsten Anstieg von Immobilienpreisen. Die durch spekulative Investitionen angeheizte Immobilieninflation erreichte insbesondere in Bulgarien ein schwindelerregendes Tempo, hier sind landesweit die Preise um 20,5 Prozent im Berichtszeitraum gestiegen – weltweit stiegen die Immobilienpreise um 8,5 Prozent. Zweistellige Preissteigerungen für Wohnungen und Häuser bis Jahresende werden von Knight Frank für Slowenien und die Slowakei prognostiziert. Eine wachsende Bautätigkeit melden die statistischen Ämter Litauens, Ungarns und Tschechiens, wo die Zahl der Neubauten 2006 um 14 Prozent anstieg. Der Immobilienboom erfaßt vor allem die Metropolen Osteuropas, so stiegen in der lettischen Hauptstadt Riga die Grundstückspreise seit Jahresanfang um 45 Prozent, nachdem sie im vergangenen Jahr bereits um 73 Prozent zugelegt hatten. In Metropolen Polens wie Krakow, Požnan oder Wrocaw sind jährliche Steigerungsraten von 20 bis 30 Prozent üblich, im Zentrum Warschaus zahlt man inzwischen umgerechnet nahezu 2500 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche.
Baubranche im Aufwind
Die osteuropäische Immobilienbonanza ist in eine scheinbar gesunde regionale makroökonomische Gesamtlage eingebettet. Die meisten osteuropäischen Staaten weisen ein robustes Wirtschaftswachstum auf, das weit über den Steigerungsraten in Westeuropa liegt. Es ist vor allem die Industrieproduktion, die mit zweistelligen Zuwachsraten als der Motor der wirtschaftlichen Entwicklung vieler mittelosteuropäischer Länder fungiert: Polen konnte Mitte 2006 ein Industriewachstum von zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr verbuchen, Tschechien kommt auf 10,5 Prozent, Ungarn auf zehn Prozent. Eine starke Zunahme der Industrieproduktion konnten zudem Bulgarien (8,9 Prozent) und die Slowakei mit 6,6 Prozent melden.

In nahezu allen mittelosteuropäischen Ländern ist infolge der guten konjunkturellen Entwicklung die Arbeitslosigkeit gesunken, zu verzeichnen sind moderate Lohnerhöhungen. Die Arbeitslosenquote konnte zum Beispiel in Polen innerhalb weniger Monate von 20 auf unter 16 Prozent gedrückt werden, Estland meldet inzwischen Vollbeschäftigung. Die Lohnsteigerungen in Ungarn liegen mit 7,2 Prozent deutlich über der offiziellen Inflationsrate von drei Prozent. Über höhere Bruttolöhne können sich auch die Esten, Polen, Slowaken und Letten freuen. Auf dieser regionalen Konjunktur aufbauend, haben die Kreditinstitute der Region oftmals ihre restriktiven Bedingungen zur Kreditvergabe gelockert und es etlichen Angehörigen der schmalen Mittelschichten ermöglicht, kreditfinanziert den Bau ihres Eigenheims in Angriff zu nehmen.

Es verwundert somit kaum, daß Mittelosteuropa ins Blickfeld der im angelsächsischen Raum zum Volkssport mutierten Immobilienspekula­tion gerät. Einer Umfrage der englischen Maklergesellschaft Inside Track Group zufolge sind 29 Prozent der Briten überzeugt, daß die osteuropäischen Immobilienmärkte derzeit die höchsten Renditen erbringen können. Doch die britischen Immobilienhändler warnen vor zuviel Optimismus: Es fehle nur ein Abschwung auf dem Markt, und viele Investoren werden sich fragen: »Wie um Gottes willen werde ich verkaufen?« Dieser Abschwung könnte viel früher einsetzen, als es so manchen Hobbyspekulanten der englischen Mittelschicht lieb wäre, der sein Erspartes in bulgarische Fe­rienapartments oder kroatische Eigentumswohnungen investiert hat.
Konjunktur auf Pump
Stephen Roach, der Chefökonom der US-Bank Morgan Stanley, deutete die sehr gute Weltkonjunktur der letzten Jahre als einen instabilen, durch expansive Geldpolitik der wichtigsten Zentralbanken schuldenfinanzierten US-Konsum und weltweite Spekulationsblasen im Immobiliensektor genährten, »künstlichen Boom«, der jetzt seinem Ende entgegengeht. Ins gleiche Horn stieß wenige Tage später der oberste Volkswirt der Deutschen Bank, Norbert Walter, der von einer »Verlangsamung« der Weltkonjunktur sprach, die sich – bei einer Eskalation der Lage im Nahen Osten – zu einer »globalen Katastrophe« entwickeln könnte.

Für einen solchen Fall sind die derzeit ihren Immobilienboom genießenden Länder Mittelosteuropas nicht gerüstet. Nahezu alle Staaten dieser europäischen Peripherie sind hoch verschuldet, so daß der finanz- und sozialpolitische Handlungsspielraum der osteuropäischen Regierungen gegen null tendiert. Polens Außenschuld beträgt 55 Prozent des Bruttosozialprodukts des Landes, fast sieben Milliarden Euro müssen jährlich zur Zinstilgung aufgebracht werden. Selbst bei der gegenwärtigen, guten Konjunktur führen bescheidene Sozialprogramme zu einem raschen Anwachsen der Schuldenlast. Zudem weisen die meisten osteuropäischen Länder ein starkes Leistungsbilanzdefizit auf, im »boomenden« Bulgarien betrug es im ersten Halbjahr 2006 satte 1,82 Milliarden Euro. Schließlich gilt es zu bedenken, daß ein großer Teil des in Osteuropa generierten Wirtschaftswachstums in export­orientierten Niederlassungen westlicher Konzerne erwirtschaftet wurde, die ihre arbeitsintensiven Tätigkeiten dorthin auslagerten. Im Falle einer weltweiten Rezession würden diese »Global Player« selbstverständlich zuerst die peripheren Niederlassungen schließen – die rasch sinkende Arbeitslosigkeit in vielen osteuropäischen Ländern würde dann ebenso schnell wieder steigen.