26.08.2023
O imobiliário em Baden-Württemberg registou a maior descida de preços das últimas décadas. Quem vive em casas alugadas não beneficia com isso: no arrendamento, as taxas de inflação anuais são por vezes da ordem dos dois dígitos.
Tomasz Konicz
O mercado imobiliário do sudoeste da Alemanha parece estar a ficar sem fôlego, após muitos anos de formação de bolhas. Os preços de compra dos apartamentos existentes em Baden-Württemberg caíram 7,5 por cento no segundo trimestre de 2023 e os preços das casas 4,9 por cento em comparação com o mesmo período do ano passado. A tendência para a descida parece mesmo estar a acelerar. No primeiro trimestre deste ano, a Immobilienverband Deutschland Süd (IVD) registou uma descida de preços de três por cento para as casas unifamiliares em Baden-Württemberg, 2,8 por cento para as casas geminadas e 2,4 por cento para os condomínios.
A nível nacional regista-se uma tendência semelhante. Em termos anuais, o preço médio de compra de imóveis residenciais na Alemanha caiu 6,8% no primeiro trimestre de 2023, marcando a queda mais acentuada dos preços desde que esta série de dados começou a ser recolhida em 2000. Ajustados à inflação, os preços na Alemanha terão caído 20% no espaço de um ano. Pode mesmo dizer-se que a queda do mercado imobiliário em Baden-Württemberg é particularmente grave, uma vez que, em toda a Alemanha, o declínio dos preços abrandou no segundo trimestre: 2% para as casas e 1,6% para os apartamentos.
Em muitas regiões orientais da Alemanha, como a Saxónia, que sofre com o despovoamento, a falta de mulheres e o extremismo de direita, a tendência de descida dos apartamentos já se verifica há algum tempo – desde meados de 2022. Mas mesmo nas regiões metropolitanas alemãs, que estão programadas para um boom permanente e onde a descida dos preços dos imóveis é uma novidade, a queda do valor é notável: em Berlim a descida é de seis por cento, em Frankfurt de nove por cento e em Hamburgo de doze por cento.
No entanto, a habitação própria continua a ser incomportável
O „ouro do betão“ está assim a ficar mais barato. Mas isso não significa que o maior sonho dos cidadãos, a casa própria, esteja agora ao alcance de mais pessoas. Afinal as taxas de juro dos empréstimos à habitação mais do que triplicaram desde o seu mínimo histórico no final de 2021. Os empréstimos imobiliários com taxas de juros fixas de longo prazo poderiam ser contratados em 2021 com taxas de juros de um por cento, enquanto em fevereiro de 2023 já eram de 3,6 por cento – e a subir. Assim os potenciais compradores de imóveis ou construtores incorrem em custos adicionais de várias centenas de euros por mês. Este aumento da carga de juros levou a uma queda drástica na procura de empréstimos imobiliários, que, de acordo com o Bundesbank, caiu cerca de metade em abril passado, em comparação com o mesmo período do ano anterior.
O rápido aumento dos custos dos empréstimos é uma consequência da viragem das taxas de juro na política monetária europeia. O BCE espera poder combater a inflação na zona euro através do aumento das taxas directoras. A taxa de juro de referência na zona euro, onde as taxas negativas de facto ainda prevaleciam em 2021, já está em quatro por cento – após dois por cento em novembro de 2022 e 3,5 por cento em maio de 2023. Tendo em conta a dinâmica persistente da inflação, que na zona euro ainda se situava nos 6,1 por cento em junho, não é de esperar para breve o fim das subidas das taxas directoras – nem, portanto, da correspondente miséria no sector imobiliário alemão, que tem estado em expansão há anos.
Para os inquilinos, por outro lado, a descida dos preços dos imóveis não é acompanhada por uma descida dos custos do arrendamento. Pelo contrário. No segundo semestre de 2022, as rendas pedidas nas grandes cidades de Berlim, Düsseldorf, Hamburgo, Munique, Leipzig, Colónia, Frankfurt e Estugarda aumentaram em média 6,3%. Em Baden Württemberg, onde a queda dos preços dos imóveis foi particularmente grave, os custos das rendas aumentaram de forma especialmente acentuada: No segundo trimestre de 2023, de acordo com o índice de rendas, as rendas dos apartamentos aumentaram 11,39% e as das casas 8,15%. Esta tendência contrária dos preços dos imóveis e das rendas parece ser bastante lógica, pelo menos no início de uma crise imobiliária. Muitos mutuários, que também actuam como senhorios, tentam simplesmente transferir o aumento dos custos do crédito para os inquilinos. Pelo menos enquanto a conjuntura macroeconómica o permitir e as repercussões da crise imobiliária não se repercutirem na economia.
O facto de os preços dos imóveis e das rendas continuarem a subir em flecha não é uma lei da natureza, mas o resultado de uma bolha de longo prazo na Alemanha. O Bundesbank avisou, logo no início de 2022, que o imobiliário na República Federal estava sobrevalorizado até 40% em média. Dois factores contribuíram principalmente para o longo boom imobiliário alemão: O modelo económico alemão, orientado para os excedentes de exportação, manteve a economia em alta e – à custa dos países deficitários – manteve a base industrial intacta, enquanto a República Federal foi cada vez mais capaz de atrair fluxos de capital como um „porto seguro“ na sequência da crise do euro. Os anos de política monetária expansiva dos bancos centrais dos Estados Unidos e da União Europeia, que serviram para combater as consequências dos episódios de crise de 2008 e 2020, levaram à formação de uma bolha de liquidez, devido à inundação de dinheiro que a acompanhou, que afectou não só os mercados imobiliários, mas também os mercados de acções e de valores mobiliários – até à especulação absurda com acções meme (Gamestop) e moedas virtuais como a Bitcoin.
Imóveis debaixo de água não são muito atractivos
Ambos os factores deixaram de se verificar. A era dos elevados excedentes de exportação alemães já terminou em 2020 devido à pandemia, à guerra e ao crescente protecionismo. E a inflação persistente obrigou os bancos centrais a pôr fim à grande inundação de dinheiro que estabilizou o sistema mundial nas últimas duas décadas. Agora, existe a ameaça de uma reacção em cadeia: cada vez mais mutuários deixam de poder cumprir com as suas obrigações, o que pode levar a um aumento dos incumprimentos, a novos colapsos de preços e a uma desestabilização da esfera financeira que sofre com os „créditos malparados“.
Esta situação pode ser observada, em certa medida, mesmo na RFA, embora os incumprimentos dos empréstimos devidos à situação económica não estejam a aumentar tão fortemente como nos países com taxas de juro variáveis, dadas as taxas de juro fixas a longo prazo para os empréstimos imobiliários que são habituais neste país. Pela primeira vez em três anos, foi registado um aumento significativo das execuções hipotecárias no primeiro semestre de 2023. Entre janeiro e o final de junho, foram leiloados imóveis no valor de 1,96 mil milhões de euros em todo o país, em comparação com apenas 1,66 mil milhões de euros em execuções hipotecárias no mesmo período do ano passado. No Reino Unido, onde as taxas de juro dos empréstimos estão a ser ajustadas mais rapidamente à taxa de base, já se está a preparar uma crise económica com origem no sector imobiliário: Com uma inflação superior a oito por cento, o banco central britânico aumentou a taxa de juro de referência para cinco por cento, enquanto um terço dos 28 milhões de famílias britânicas tem de pagar os seus empréstimos imobiliários. Até ao final do ano, prevê-se que as reservas financeiras de 1,2 milhões de famílias estejam esgotadas devido à explosão do custo dos empréstimos.
Uma correlação semelhante entre a subida das taxas de juro e a descida dos preços dos imóveis pode também ser observada nos Estados Unidos, embora a descida de 1,7% nas 20 regiões metropolitanas mais importantes não tenha sido tão forte como no mercado imobiliário alemão, que está a aquecer de forma especulativa. Não é apenas a crise financeira permanente do sistema capitalista mundial tardio, que só mantém a sua vida de zombie através de montanhas de dívidas e da formação de bolhas, que se manifesta atualmente nesta miséria imobiliária transatlântica. Os limites ecológicos do capital também já estão a desempenhar um papel tangível – e não apenas sob a forma de um rápido aumento dos custos dos materiais, que está a assustar muitos potenciais construtores. Em Miami, os preços dos imóveis já caíram sete por cento em dois anos, devido às preocupações com as consequências das alterações climáticas. Um quarto de todas as propriedades à venda deverá estar a ser vendido devido à crise climática. 120.000 propriedades na região da grande Miami estão ameaçadas pela subida do nível do mar nas próximas décadas do século XXI. E qualquer dia até os mais estúpidos endinheirados de Hamburgo começarão a ver a água à sua porta luxuosa como uma ameaça e não como uma vantagem.
Original “Billigere Immobilien, teurere Mieten” in konicz.info, 22.08.2023. Antes publicado em Kontext: wochenzeitung, 644, 02.08.2023. Tradução de Boaventura Antunes
https://www.kontextwochenzeitung.de/wirtschaft/644/billigere-immobilien-teurere-mieten-8988.html